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Domande frequenti sullo sfratto per morosità
Cos’è lo sfratto per morosità?
Lo sfratto per morosità è un procedimento che consente al locatore di ottenere, in tempi brevi, rilascio dell’immobile a seguito della morosità del conduttore nel pagamento del canone di locazione.
Il locatore, infatti, in virtù di quanto previsto dall’art. 658 c.p.c., può intimare al conduttore lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze. Al contempo può chiedere l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Art. 658 c.p.c. – Il locatore[c.c. 1571] può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Quanti affitti non pagati servono per ottenere lo sfratto?
Il numero dei canoni di locazione necessari per intimare lo sfratto per morosità è stabilita dall’art. 5 della Legge n. 392/1978. Basta una sola mensilità non pagata e si può proporre lo sfratto per morosità trascorsi venti giorni dalla sua scadenza. Lo sfratto per morosità si può intimare anche per il mancato pagamento, nel termine previsto, “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”. Tale criterio, tuttavia, trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo per le quali resta pertanto operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza. In tale caso dovrà essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore.
Art. 5 Legge n. 392/1978 – Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.
Cos’è il termine di grazia e quando l’inquilino può chiederlo?
L’inquilino, comparendo in udienza davanti al Giudice, può chiedere untermine di 90 giorni per poter pagare il debito. È ciò che viene chiamato «termine di grazia». Anche se la legge subordina la concessione di tale beneficio alle comprovate esigenze economiche del conduttore, ormai tutti i tribunali lo concedono a semplice richiesta.
Art. 55 Legge n. 392/1978 – La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto
Quanto tempo ci vuole per ottenere uno sfratto per morosità?
Per mandare via l’inquilino moroso è necessario, come prima cosa, ottenere un provvedimento del Giudice che convalidi lo sfratto. I tempi possono variare sensibilmente nei diversi Tribunali Italiani.
Tra il giorno in cui l’inquilino riceve l’intimazione di sfratto per morosità e l’udienza davanti al Giudice devono decorrere almeno 20 giorni. Considerando che per notificare l’atto di citazione sono necessari circa 20 giorni, le attività iniziali possono durare, mediamente, 40 giorni.
Dopo circa 40 giorni dalla notifica dell’atto di citazione, dunque, le parti si incontrano davanti al giudice. In quella sede, l’inquilino può chiedere – come abbiamo spiegato sopra – un termine di 90 giorni per poter pagare il debito. Trascorso tale termine, se l’inquilino ha pagato tutto il suo arretrato la procedura si estingue. Se invece, anche all’esito del termine di grazia, il conduttore non paga l’arretrato e le spese giudiziali, alla seconda udienza, il giudice convalida lo sfratto.
Con il provvedimento che convalida lo sfratto il Giudice fissa anche un termine entro cui l’inquilino deve lasciare libero l’immobile che di norma è di circa 1 mese, ma che in casi estremi può raggiungere i 6 mesi o, addirittura, i 12 mesi.
Art. 56 Legge n. 392/1978 – Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell’esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento.
2. Nelle ipotesi di cui all’articolo 55, per il caso in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data dell’esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento.
3. Qualunque forma abbia il provvedimento di rilascio, il locatore e il conduttore possono, in qualsiasi momento e limitatamente alla data fissata per l’esecuzione, proporre al tribunale in composizione collegiale l’opposizione di cui all’articolo 6, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
4. Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove l’esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile.
Come si avvia la procedura di sfratto per morosità?
E’ necessario rivolgersi ad avvocato che predisporrà l’intimazione di sfratto per morosità da notificare all’inquilino moroso.
Per predisporre l’intimazione sono necessari il contratto di locazione registrato ed un prospetto dei canoni di locazione non pagati.
Come si arriva alla liberazione dell’immobile?
Una volta ottenuta la convalida dello sfratto per morosità, cioè il provvedimento con cui il Giudice condanna l’inquilino al rilascio dell’immobile, è necessario attivare la procedura esecutiva di rilascio.
Nella pratica viene conferito agli Ufficiali Giudiziari l’incarico di liberare l’immobile, anche con l’ausilio della forza pubblica.
Si devono pagare le tasse sui canoni di locazione non percepiti?
Per rispondere a questa domanda bisogna distinguere tra i contratti di locazione stipulati entro la fine dell’anno 2019 e quelli stipulati a far data dal 1 gennaio 2020, nonché tra quelli ad uso abitativo e quelli ad uso diverso.
Locazioni ad uso abitativo stipulati fino al 31 dicembre 2019
I canoni di locazione vanno inseriti in dichiarazione fino a quando il Giudice non emette il provvedimento di convalida di sfratto. Per i canoni inseriti in dichiarazione e non pagati dall’inquilino, dopo l’ottenimento del provvedimento di convalida il proprietario beneficia di un credito d’imposta.
Locazioni ad uso abitativo stipulati dal 1 gennaio 2020
I canoni di locazione vanno inseriti in dichiarazione fino alla notifica dell’intimazione dello sfratto (quindi molto prima del provvedimento di convalida). Per i canoni inseriti in dichiarazione e non pagati dall’inquilino rimane in vigore la vecchia regola, ovvero bisogna attendere l’ottenimento del provvedimento di convalida per beneficiare del credito d’imposta.
La differenza è quindi notevole, in quanto per i contratti stipulati dal 1.01.2020 non sarà più necessario attendere che il Giudice emetta il provvedimento di convalida di sfratto, per il quale possono volerci anche più di 3 mesi, ma sarà sufficiente l’atto di intimazione di sfratto, che è l’atto con cui inizia la procedura di sfratto.
Locazioni ad uso diverso
Per le locazioni ad uso diverso i canoni non percepiti vanno comunque dichiarati sino all’ottenimento del provvedimento di convalida di sfratto. Per le locazioni ad uso diverso, inoltre, non si può beneficiare di alcun credito di imposta.
Come si recuperano i canoni di locazione non percepiti
Contenuto commutatoreInsieme al provvedimento di Convalida dello Sfratto è possibile richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero del credito.
Con il predetto decreto ingiuntivo l’inquilino verrà condannato a pagare tutti i canoni di locazione scaduti e che andranno a scadere fino all’effettivo rilascio dell’immobile.
Se l’inquilino moroso, poi, non dovesse pagare nemmeno dopo l’ingiunzione del Giudice, si possono promuovere azioni esecutive per aggredire il suo patrimonio.
Le azioni esecutive esperibili sono il pignoramento mobiliare, il pignoramento immobiliare ed il pignoramento presso terzi.
Di norma la procedura esecutiva più efficace è il pignoramento presso terzi, attraverso cui si possono pignorare i conti correnti del debitore oppure gli stipendi e le pensioni.
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