Cos’è lo Sfratto per Morosità?
Lo sfratto per morosità è un procedimento legale che permette al proprietario di recuperare l’immobile a seguito di un mancato pagamento da parte del conduttore. Secondo l’articolo 658 c.p.c., il proprietario può richiedere un’intimazione di sfratto se il conduttore non paga il canone di affitto entro il termine stabilito. Inoltre, può anche richiedere un’ingiunzione di pagamento per il canone scaduto.
Quanti Affitti non Pagati sono Necessari per ottenere uno Sfratto per Morosità?
La legge n. 392/1978 stabilisce che un solo mancato pagamento del canone di locazione è sufficiente per richiedere uno sfratto per morosità. Dopo venti giorni dalla scadenza, il proprietario può proporre un’intimazione di sfratto. Per le locazioni ad uso abitativo, anche il mancato pagamento degli oneri accessori può essere motivo di sfratto se l’importo non pagato supera due mensilità del canone. Tuttavia, per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, è il giudice a valutare l’importanza dell’inadempimento del conduttore.
Cos’è il Termine di Grazia e quando il Conduttore può Chiederlo?
Durante l’udienza davanti al giudice, il conduttore può richiedere un termine di 90 giorni per pagare il debito, noto come termine di grazia. La legge subordina la concessione del termine alle esigenze economiche del conduttore, ma di solito viene accordato su semplice richiesta.
Quanto Tempo ci Vuole per Ottenere uno Sfratto per Morosità?
Per mandare via l’inquilino moroso è necessario, come prima cosa, ottenere un provvedimento del Giudice che convalidi lo sfratto. I tempi possono variare sensibilmente nei diversi Tribunali Italiani.
Tra il giorno in cui l’inquilino riceve l’intimazione di sfratto per morosità e l’udienza davanti al Giudice devono decorrere almeno 20 giorni. Considerando che per notificare l’atto di citazione sono necessari circa 20 giorni, le attività iniziali possono durare, mediamente, 40 giorni.
Dopo circa 40 giorni dalla notifica dell’atto di citazione, dunque, le parti si incontrano davanti al giudice. In quella sede, l’inquilino può chiedere – come abbiamo spiegato sopra – un termine di 90 giorni per poter pagare il debito. Trascorso tale termine, se l’inquilino ha pagato tutto il suo arretrato la procedura si estingue. Se invece, anche all’esito del termine di grazia, il conduttore non paga l’arretrato e le spese giudiziali, alla seconda udienza, il giudice convalida lo sfratto.
Con il provvedimento che convalida lo sfratto il Giudice fissa anche un termine entro cui l’inquilino deve lasciare libero l’immobile che di norma è di circa 1 mese, ma che in casi estremi può raggiungere i 6 mesi o, addirittura, i 12 mesi.
Ottenuto il provvedimento di convalida bisogna considerare un altro mese circa affinchè si perfezioni la notifica del provvedimento nei confronti dell’inquilino moroso.
A questo punto, bisogna sperare che l’inquilino voglia abbandonare l’immobile spontaneamente. Ma, se così non fosse, è necessario mettere in esecuzione lo sfratto.
Questa fase viene introdotta con l’ atto di precetto con cui si intima il conduttore ad adempiere entro massimo 10 giorni.
Dopodiché, l’ufficiale giudiziario, prima che scadano 90 giorni dalla notifica del precetto, fa un primo accesso all’immobile per invitare il conduttore a lasciare l’appartamento “con le buone”.
Se così non dovesse essere, ci sarà un secondo accesso cui potrebbe seguire anche un terzo. Di solito, alla terza volta, l’ufficiale giudiziario si fa accompagnare dalla forza pubblica ed eventualmente da un fabbro per forzare la serratura della casa e riconsegnare le chiavi al proprietario.
La fase dell’esecuzione forzata, dal precetto fino all’effettivo rilascio della casa, può richiedere anche dai 4 ai 6 mesi, a seconda del carico di lavoro del singolo ufficio giudiziario.
CONCLUDENDO: IL TEMPO NECESSARIO PER SFRATTARE UN INQUILINO MOROSO PUO’ VARIARE DAI 6 AI 18 MESI
Come si Avvia la Procedura di Sfratto per Morosità?
Per avviare una procedura di sfratto per morosità, bisogna rivolgersi ad un avvocato che preparerà l’intimazione di sfratto da notificare all’inquilino inadempiente.
Per fare ciò, occorre avere un contratto di locazione registrato e un elenco dei canoni di locazione non pagati.
Come si Arriva alla Liberazione dell’Immobile?
Una volta ottenuta la convalida dello sfratto per morosità, cioè il provvedimento con cui il Giudice condanna l’inquilino al rilascio dell’immobile, è necessario attivare la procedura esecutiva di rilascio. Nella pratica viene conferito agli Ufficiali Giudiziari l’incarico di liberare l’immobile, anche con l’ausilio della forza pubblica.
Si Devono Pagare le Tasse sui Canoni di Locazione non Percepiti?
Per rispondere a questa domanda bisogna distinguere tra i contratti di locazione stipulati entro la fine dell’anno 2019 e quelli stipulati a far data dal 1 gennaio 2020, nonché tra quelli ad uso abitativo e quelli ad uso diverso.
Locazioni ad uso abitativo stipulati fino al 31 dicembre 2019
I canoni di locazione vanno inseriti in dichiarazione fino a quando il Giudice non emette il provvedimento di convalida di sfratto. Per i canoni inseriti in dichiarazione e non pagati dall’inquilino, dopo l’ottenimento del provvedimento di convalida il proprietario beneficia di un credito d’imposta.
Locazioni ad uso abitativo stipulati dal 1 gennaio 2020
I canoni di locazione vanno inseriti in dichiarazione fino alla notifica dell’intimazione dello sfratto (quindi molto prima del provvedimento di convalida). Per i canoni inseriti in dichiarazione e non pagati dall’inquilino rimane in vigore la vecchia regola, ovvero bisogna attendere l’ottenimento del provvedimento di convalida per beneficiare del credito d’imposta.
La differenza è quindi notevole, in quanto per i contratti stipulati dal 1.01.2020 non sarà più necessario attendere che il Giudice emetta il provvedimento di convalida di sfratto, per il quale possono volerci anche più di 3 mesi, ma sarà sufficiente l’atto di intimazione di sfratto, che è l’atto con cui inizia la procedura di sfratto.
Locazioni ad uso diverso
Per le locazioni ad uso diverso i canoni non percepiti vanno comunque dichiarati sino all’ottenimento del provvedimento di convalida di sfratto. Per le locazioni ad uso diverso, inoltre, non si può beneficiare di alcun credito di imposta.
